Acheter un terrain en piémont ou en vallée pyrénéenne, c’est composer avec un droit de l’urbanisme très « localisé »… et en 2025, avec quelques cadres nationaux qui pèsent de plus en plus sur les projets : renforcement progressif de la RE2020, trajectoire « zéro artificialisation nette » (ZAN), généralisation du dépôt en ligne des autorisations, sans oublier la loi Montagne, le zonage sismique et les plans de prévention des risques (inondation, avalanche, feu de forêt). Tour d’horizon utile avant d’acheter et de dessiner.
1) Permis de construire : un dépôt et des échanges 100 % numériques
Depuis le 1er janvier 2022, toutes les communes doivent pouvoir recevoir vos demandes par voie électronique (permis, DP, CU). En 2025, le ministère confirme et outille ce mouvement (Ad’AU, RIE’AU, AVIS’AU) pour simplifier dépôt, échanges et notifications au fil de l’instruction. Les communes de plus de 3 500 habitants assurent aussi une instruction dématérialisée. Concrètement : vous pouvez déposer et suivre votre dossier en ligne ; pensez à vérifier le guichet numérique de votre intercommunalité.
2) RE2020 : palier de renforcement au 1er janvier 2025
La RE2020 n’est pas figée : ses exigences montent par paliers. Un raffermissement intervient au 1er janvier 2025, puis d’autres étapes suivront (2028 / 2031). Inutile de retenir des chiffres par cœur au stade de l’achat : l’important est d’intégrer dès l’esquisse une logique d’enveloppe sobre, d’orientation intelligente et de matériaux à plus faible empreinte carbone, car les seuils carbone/énergie se durcissent progressivement.
3) ZAN : moins de terrains « neufs », plus de densification
La loi Climat et Résilience fixe l’objectif de zéro artificialisation nette en 2050, avec un palier 2021-2031 : diviser par deux la consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers. Conséquence dans les Pyrénées/Occitanie : les documents de planification (SRADDET, SCoT, PLU) déclinent cette trajectoire. À l’achat, attendez-vous à trouver davantage d’opportunités en dents creuses (parcelles déjà situées en tissu bâti) qu’en extension lointaine de hameaux.
4) Loi Montagne : bâtir « en continuité » des villages et hameaux
La loi Montagne est directement opposable aux autorisations d’urbanisme : l’urbanisation doit se faire en continuité des bourgs, villages, hameaux et groupes de constructions existants. Le code de l’urbanisme (articles L.122-5 et L.122-5-1) encadre ces notions ; des exceptions existent, mais supposent des études et des justifications solides dans les documents d’urbanisme. Moralité : avant d’acheter un terrain isolé « panorama plein sud », vérifiez la qualification de la zone et la notion de continuité au PLU/SCoT.
5) Risques naturels : PPRN, DDRM et carte Géorisques
Hautes-Pyrénées et massifs d’Occitanie cumulent inondations torrentielles, avalanches, mouvements de terrain, feux de forêt… Le DDRM départemental liste les risques par commune ; les PPRN (plans de prévention des risques naturels) précisent les zonages réglementaires qui conditionnent (voire interdisent) l’implantation et fixent des prescriptions de construction. Avant tout compromis, passez par Géorisques et consultez PPRN/DDRM : un terrain « bleu » ou « rouge » n’offre pas les mêmes libertés qu’un terrain blanc.
6) Sismicité : des règles parasismiques selon la zone
Depuis 2011, la France métropolitaine est classée en cinq zones de sismicité. Une grande partie des Pyrénées se situe en zones 2 à 4, ce qui entraîne l’application de règles parasismiques pour les bâtiments courants ; vérifiez la zone commune par commune sur Géoportail/Data.gouv/IRSN et faites adapter le système constructif en conséquence. Ici encore, l’anticipation au moment du dessin évite des reprises structurelles coûteuses.
Comment transformer ces cadres en décisions de projet
Avant d’acheter
- PLU/Carte communale/SCoT : regardez le zonage (U/A/N), l’« enveloppe » bâtie, les marges de recul, la hauteur max, l’implantation vis-à-vis des voies et limites ;
- ZAN : privilégiez les parcelles déjà insérées (division, dents creuses) plutôt que l’isolement en pente ;
- risques : PPRN et DDRM en premier réflexe ; attention aux ruisseaux temporaires, couloirs d’avalanches, lisières forestières ;
- sismicité : notez la zone et gardez-la en tête pour choisir votre système.
Au dépôt du permis
Le numérique fluidifie l’instruction : dossier unique, échanges plus rapides, notifications dématérialisées. Prenez le temps de structurer votre PDF (ordre des pièces, cartouches complets, échelles lisibles, tableaux de surfaces cohérents) et d’expliciter vos intentions (orientation, percements, protections solaires). Cette qualité graphique pèse autant que la technique dans la compréhension du projet par l’instructeur.
À l’esquisse, en 2D
- orientation : afficher le nord et affecter les pièces selon l’usage (jour au sud/sud-est, tampons au nord) ;
- compacité : viser des volumes sobres, circulations courtes, jonctions d’enveloppe lisibles au plan ;
- percements : coter largeur/hauteur, allèges et linteaux de façon cohérente entre plan, coupes et façades générés depuis le tracé 2D ;
- protections solaires : représenter casquettes, débords, brise-soleil et végétalisation en élévation, avec annotations (sans calcul) ;
- contraintes “risques” (PPRN, débroussaillement, emprises) : reporter les prescriptions des documents officiels sur le plan via symboles et notes ; les logiciels ne les génèrent pas ;
- sismicité : garder une trame structurelle simple au dessin ; les justifications relèvent des bureaux d’études (pas de calcul dans l’outil).
Au milieu de cette chaîne, l’usage d’un logiciel plan de coupe sert à synchroniser visuellement plans, coupes et élévations issus du tracé 2D et à produire un PDF clair pour l’instruction : c’est souvent ce trio lisible, plus que de longs textes, qui sécurise la compréhension du projet en zone de montagne et à risques.
En conclusion
Construire dans les Hautes-Pyrénées ou ailleurs en Occitanie en 2025, ce n’est pas « plus compliqué » : c’est plus lisible si l’on respecte la grammaire du lieu (montagne, risques, sismicité) et le calendrier des politiques publiques (RE2020 en montée, ZAN, dématérialisation). Commencez par sécuriser le terrain (PLU, continuité, PPRN, sismicité), puis traduisez ces contraintes en choix de dessin : orientation, compacité, percements, protections solaires. Avec un dossier numérique propre et des vues 2D bien coordonnées, l’instruction se concentre sur l’essentiel : la qualité urbaine et paysagère de votre projet, durablement ancré dans son site.
